حدود 5 ميليون خانوار ايراني مستاجر هستند
طي 11 سال گذشته کمبود عرضه مسکن در کشور در حدود 1.6 ميليون واحد ثابت بوده است.
خبرآنلاين: واقعيت آن است که طي 13 سال گذشته ميزان کمبود واحدهاي مسکوني در کشور ثابت بود و در حدود 1.6 ميليون واحد بوده است ولي با وجود عدم تغيير و عدم افزايش ميزان کمبود عرضه مسکن در بازار کشور چرا بايد قيمت مسکن افزايش پيدا کند؟
در حالي که طي سالهاي 81 تا 89 ميزان عرضه سالانه مسکن در کشور از حدود 446 هزار واحد به 7 هزار واحد مسکوني افزايش پيدا کرده است مي بينيم که روند تغييرات قيمت در بازار مسکن همچنان روندي سعودي بوده است، برخي اين افزايش قيمت را ناشي از فشار مازاد تقاضاي مسکن در کشور ارزيابي مي کنند در حالي که اگر نگاهي به نتايج سرشماري ها در کشور داشته باشيم مي بينيم در سال 75 به ازاي 12.3 ميليون خانوار ايراني معادل 10.7 ميليون واحد مسکوني معمولي ( تعريف: تمام يا قسمتي از يک ساختمان است که حداقل شامل يک اتاق و سرويس(حداقل يک توالت) مستقل بوده و داراي ورودي مستقيم يا غيرمستقيم ازمعبرعمومي باشد)، وجود داشته است بر اين اساس در سال 75 ميزان کمبود مسکن با مشخصات استاندارد اوليه در کشور چيزي در حدود 1.6 ميليون واحد است بعد از 10 سال يعني در سال 85 مي بينيم در مقابل 17.5 ميليون خانوار ايراني، تعداد واحدهاي مسکوني به رقمي حدود 15.9 ميليون واحد رسيده است که بازهم خبر از کسري حدود1.6 ميليون واحدي مسکن در کشور دارد.
رشد بي تاثير عرضه در افزايش قيمت مسکن
و البته بازهم اگر نگاهي به روند رشد جمعيت کشور بر اساس برآوردهاي مرکز آمار و مقايسه آن با توليد سالانه واحدهاي مسکوني داشته باشيم مي بينيم به رغم رشد عرضه سالانه واحدهاي مسکوني که از متوسط 460 هزار واحد سالهاي دهه 70 به حدود 600 تا 700 هزار واحد طي چند سال اخير تاثيري در کاهش کسري نداشته و در عمل با ثابت فرض کردن عامل کسري مي توان گفت ميزان عرضه مسکن عامل اصلي نوسان قيمت مسکن در بازار ايران نيست بلکه اين وضعيت را در عاملي ديگر بايد جستجو کرد.
نگاهي به گزارشات بانک مرکزي در مورد وضعيت سکونت خانوارهاي کشور طي سالهاي 75 تا 88 پاسخ قابل قبولي در اين زمينه به ما مي دهد.
روند تغييرات در نحوه سکونت خانوارهاي ايراني طي دوره 13 ساله فوق گوياي کاهش محسوس واحدهاي مسکوني مالک نشين و در مقابل افزايش ميزان خانوارهاي اجاره نشين است.
با توجه به رشد جمعيت اگر تغييرات تعداد واحدهاي مالک نشين را با واحدهاي مسکوني عرضه شده طي اين سالهاي مقايسه کنيم مي توانيم بگوييم طي سالهاي 75 تا 84 معاادل 45 درصد و در سالهاي 85 تا 88 حدود 53 درصد از تقاضاي مسکن تقاضاي مصرفي بوده است.
به عبارت ساده تر تنها نيمي از خريداران واحدهاي مسکوني در اين سالها بعد از خريد، خود ساکن آن واحد مسکوني شده اند و به اين ترتيب مي توان گفت نيمي از تقاضاي فعال در بازار مسکن، تقاضاي سفته بازي و غير واقعي است و براي کسب درآمد و يا سرمايه گذاري وارد اين بازار شده است، به اين ترتيب مي بينيم در اين سالهاي هر ساله با افزايش ميزان جمعيت سهم اجاره نشين ها در بين خانوارهاي ايراني افزايش پيدا کرده است.
تقاضاي سفته بازي برنده رشد عرضه مسکن
البته دليل اصلي اين روند فضاي تورمي حاکم بر اقتصاد ايران است فضايي که متاسفانه باعث رشد شديد شکاف بين درآمد و هزينه خانوارهاي ايراني شده و امکان خانه دار شدن خانوارهاي ايراني را کاهش داده است، افزايش قيمت واحدهاي مسکوني باعث شده است که طي سالهاي 75 تا 88 متوسط قيمت يک متر واحد مسکوني در کشور از 160هزار تومان به 1.6 ميليون تومان رسيده است.
افزايش هزينه مسکن در سبد خانوار از 29 درصد در سال 78 به 35 درصد در سال 87 خود هم عامل و هم معلول اين رشد قيمت است رشد قيمتي که انگيزه افزايش تقاضاي بورس بازي شده و بيش از 50 درصد از عرضه سالانه مسکن را بلعيده و وارد بازار اجاره کرده است.
البته نبايد فراموش کرد که بخشي از اين وضعيت به بلاتکليفي سياستهاي دولت در بخش مسکن نيز باز مي گردد، در سالهاي فعاليت دولت هشتم برنامه ريزان اقتصادي به اين نتيجه رسيدند که براي جلوگيري از فضاي سفته بازي در بازار مسکن بايد تقاضاي خريد مسکن را به سمت تقاضاي مسکن استيجاري سوق دهند که در همين زمينه طرح مسکن استيجاري و اجاره به شرط تمليک و در نهايت اجاره 99 ساله را مطرح کردند، فارغ از آنکه اين سياست مناسب بود ويا غير مناسب مي بينيم که در دولت نهم و دهم جهت سياست به ناگهان تغييرکرده به سمت بازار مسکن تمليکي سوق پيدا مي کند و همين تغيير جهت با افزايش تزريق نقدينگي به بازار مسکن به انفجار قيمت ها منتهي شده و همانطور که آمارها نشان مي دهد اين تغيير جهت نه تنها به افزايش تقاضاي واقعي در بازار مسکن منجر نشده است بلکه به کاهش سهم مسکن ملي نشين در کشور نيز منجر شده است.
مسکن رايگان و رشد اجاره نشيني
البته شايد اگر بخواهيم سهم واقعي تقاضاي مسکن را برآورد کنيم بايد سهم مسکن رايگان را نيز به مسکن مالک نشين اضافه کنيم( مسکن رايگان واحد مسکوني گفته مي شود که در مالکيت هيچ يک از افزاد ساکن واحد نبوده و افزاد ساکن به ازاي سکونت در ان واحد هيچ هزينه و يا خدمتي را تقبل يا تضمين نکرده اند، به طور مثال واحد مسکوني که والدين در اختيار فرزندان خود قرار مي دهند)، البته به دليل آنکه اين نوع سکونت معمولا پايدار نيست و از سوي ديگر طي سالهاي 75 تا88 درصد ثابتي حدود 7.8 درصد از کل نوع سکونت را شامل شده است مي توان به عنوان يک عامل ثابت در بازار ناديده گرفته شود، در حال حاضر بالغ بر 1.6 ميليون خانوار ساکن واحد هاي مسکوني رايگان هستند.
مقايسه بين تعداد خانوارهايي که در واحدهاي مسکوني شخصي ساکن هستند نشان مي دهد طي سالهاي 75 تا 88 تعداد اين خانوارها 34 درصد رشد کرده است در حالي که تعداد خانوارهايي که در واحد هاي استيجاري سکونت دارند طي همين دوره 164 درصد رشد پيدا کرده و از حدود 1.8 ميليون خانوار به 4.8 ميليون خانوار رسيده است.