خرده سرمايه ها در بازار مسکن چه مي گويند؟

به گزارش شهر به نقل از الف در ايران، با هر بحران اقتصادي، بخش اعظمي از نقدينگي، خواه ناخواه، راه بازار سرمايه گذاري مسکن را پيش مي گيرد و تلاش مي کند تا مکاني امن براي خود پيدا کند. از سويي، اظهار نظرهاي متفاوتي در اين باره وجود دارد که آيا سرمايه گذاري ها در بازار مسکن درست است يا اشتباه؟ عده اي مي گويند هرگز نبايد بازار مسکن به مأمني براي سرمايه داران تبديل شود و ديگر کارشناسان بر اين باورند که اگر سرمايه گذاري در اين بخش اصولي باشد، مفيد هم خواهد بود. اما نکته تأمل برانگيز آن است که در صورت اجبار به پذيرش سرمايه ها در اين بخش، بهترين شيوه براي سرمايه گذاري کدام خواهد بود؟ آن سرمايه گذاري هدف است که نه تنها به لحاظ ايجاد تورم، باري بر دوش مسکن نگذارد، بلکه بتواند کمبود عرضه را نيز در بازار مسکن جبران کند. گفته مي شود يکي از دلايل ناخوشايند بودن سرمايه گذاري ها در بازار مسکن نگاه افراد نسبت به سرمايه گذاري در اين بخش است.

توليد انبوه يا انبوه ساز؟

براي مثال، يک عضو هيأت علمي دانشگاه تهران معتقد است: " آنچه سرمايه گذاري در بازار مسکن را با شکست مواجه کرده، سرمايه گذاري هاي خرد در اين بازار است". بيت الله ستاريان، در اين باره به دنياي تجارت مي گويد: "مشکل اين است که با وقوع هر بحران اقتصادي، هر کسي که توان ساخت حتي يک واحد مسکوني را دارد، به عنوان انبوه ساز و سرمايه گذار به اين بخش وارد مي شود؛ مشکلي که با اين اتفاق پيش خواهد آمد مسأله کم رنگ شدن حضور انبوه سازان واقعي در بازار ساخت و ساز خواهد بود". به گفته او، مشکل اصلي مسکن در کشور آن است که "به جاي توليد انبوه مسکن نيامده ايم انبوه ساز واقعي توليد کنيم و هر کس پولي داشت، آمد و در اين بازار سرمايه گذاري کرد و با انتظار سود 100 درصدي از ساخت و ساز، موجب تورم و گراني در بازار مسکن شد". ستاريان توضيح مي دهد: "متأسفانه آنانکه هم اکنون در بازار ساخت و ساز کشور فعاليت دارند، نه تنها انبوه ساز نيستند که پيمان کارند و خود را سرمايه گذار مي دانند". ستاريان در ادامه گفت و گويش با دنياي تجارت، دولت را مقصر اين آشفتگي در بازار مسکن مي داند و توضيح مي دهد: "در حال حاضر، سهم بخش خصوصي که متشکل از انبوه سازان واقعي است، در بازار مسکن حدود 93 درصد بوده است، اما به دليل دخالت هاي دولت در ساخت مسکن، اين درصد رو به کاهش است". او معتقد است: "دولت با اجراي طرح مسکن مهر عملاً بخش خصوصي را از ميدان ساخت و ساز کشور خارج خود نقش بساز بفروش را ايفا کرد؛ به اين دليل که دولت از سال 87 با تبليغات گسترده مسکن مهر در تلاش بود تا سهم 7 درصدي خود را در بازار ساخت و ساز کشور به 10 درصد برساند و در نهايت نيز موجب تضعيف بخش خصوصي مسکن شد". به گفته اين کارشناس، دولت برخلاف تمام تبليغ هايي که در خصوص مسکن سازيش انجام داد، در سال 87 توانست 230 واحد، سال 88 ، 270 واحد و در سال 90 نيز تنها 310 هزار واحد مسکوني توليد کند که اين رقم پايين ترين ميزان توليد مسکن در کشور بوده است. اين در حالي است که براساس آمار خودشان، نياز کشور ساخت يک ميليون و 200 هزار مسکن در سال است. سالانه نيز 650 خانوار به جمعيت کشور افزوده مي شود".

مشکل اين است که با وقوع هر بحران اقتصادي، هر کسي که توان ساخت حتي يک واحد مسکوني را دارد، به عنوان انبوه ساز و سرمايه گذار به اين بخش وارد مي شود؛ مشکلي که با اين اتفاق پيش خواهد آمد مسأله کم رنگ شدن حضور انبوه سازان واقعي در بازار ساخت و ساز خواهد بود.

عضو هيأت علمي دانشگاه تهران در پاسخ به اين پرسش که آيا مي توان علت رکود در بازار مسکن را نبود انبوه سازان قوي در اين بازار دانست يا خير؟ توضيح مي دهد: " اتفاقاً مسأله همين است؛ هنگامي که به دليل ضعف سياست هاي دولت، سرمايه گذاري در بازار مسکن بي ضابطه مي شود، تک سرمايه گذاران، توان مالي کافي براي مقابله با بحران هاي اقتصادي را نخواهند داشت و خيلي زود دست از ساخت و ساز مي کشند. به همين علت است که چند سالي رکود به جان بازار ساخت و ساز افتاده است. اين در حالي است که اگر دولت به ايجاد شرکت هاي بزرگ انبوه سازي کمک کند و وام و تسهيلات در اختيارشان قرار دهد، بسياري از مشکلات اين بخش مرتفع خواهد شد". او ادامه مي دهد:" اگر بخواهيم ريشه گراني در بازار مسکن را بررسي کنيم، ختم مي شود به سياست هاي نادرست ساخت و ساز در کشور که در نهايت عرضه و تقاضا را با مشکل مواجه مي کند".

راه را اشتباه رفته ايم

يکي ديگر از کارشناسان مسکن موضوع سرمايه گذاري در بازار مسکن را از منظر ديگري مورد نقد مي کند و معتقد است "تا اسم سرمايه مي آيد همه به فکر نياوران، فرمانيه به بالا و در کل کلانشهرها مي افتند؛ اين معضلي است که گريبان گير مسکن در کشور شده است". محمدعلي پورشيرازي، به دنياي تجارت مي گويد: "داستان سرمايه گذاري در مسکن اين نيست. نبايد به فکر سود 100 درصدي بود. نبايد با سياست گذاري هاي اشتباه توسعه بيش از حد کلانشهرها را موجب شد. اين نوع رفتارهاي سرمايه گذاري در هيچ جاي دنيا مورد قبول نيست".

پورشيرازي در عين حال مي گويد: "به اعتقاد من اگر قرار است نقدينگي، خواسته يا ناخواسته، به بخش مسکن هدايت شود، بايد به سمت ساخت مسکن روستايي، شهرستان ها و مناطق محروم هدايت شود، نه کلانشهرها". او ادامه مي دهد:" اگر بخواهيم به تاريخچه مسکن حتي در کشورهاي پيشرفته نگاهي بيندازيم، مي بينيم که مقوله مسکن به نوعي اجتماعي و سياسي است. در هيچ جاي دنيا مسکن کالايي سرمايه اي به حساب نمي آيد و ساخت و سازش هم روي اصول انجام مي شود". به گفته اين کارشناس مسکن، تجربه کشورها نشان داده در هر کشوري که مسکن به عنوان کالايي سرمايه اي حساب شود، به اين معني خواهد بود که اقتصاد آن کشور معيوب و رو به زوال است".