به گزارش شهر، به‌رغم آنكه مسئولان دولتي به مسئله بافت فرسوده و احياي آن تنها به عنوان يك طرح عمراني نگاه مي‌كنند اما مطالعات اجتماعي انجام شده در اين زمينه نشان مي‌دهد كه آسيب‌هاي اجتماعي و معضلاتي كه به دليل كم‌توجهي مسئولان به بازسازي بافت‌هاي ناپايدار و فرسوده به وجود مي‌آيد از يك حادثه غير مترقبه مانند زلزله بيشتر است.
مسئله‌اي كه در طول سال‌هاي اخير شهردار تهران به آن اشاره كرده و گفته بود: «زلزله آسيب‌هاي اجتماعي ده‌ها برابر مخرب‌تر از زلزله طبيعي است و بافت‌فرسوده از جمله مباحثي است كه اگر كار كنيم بهانه‌جويي و انتقادات زيادي به همراه دارد و اگر به حواشي برويم كار به جايي نمي‌رسد. چرا كه در زلزله طبيعي جان انسان از دست مي‌رود ولي در زلزله آسيب‌هاي اجتماعي كرامت و هويت انسان از بين مي‌رود.»
ريشه دواندن آسيب‌هاي اجتماعي در تار و پود محله‌هاي فرسوده شهر تهران باعث شد تا در دوره جديد مديريت شهري اجراي طرح‌هاي محرك توسعه در اين محله‌ها در اولويت قرار گرفته و با اجراي طرح ضربتي پاكسازي محله‌هاي فرسوده از آسيب‌هاي اجتماعي با همكاري نيروي انتظامي امكان زندگي را براي ساكنان در اين محدوده‌ها فراهم كند. از سوي ديگر در برنامه 4 سال آينده شهر تهران احياي بافت فرسوده و جهت احياي معماري ايراني اسلامي از يكسو و از سوي ديگر تغيير سبك زندگي شهروندان ساكن در اين بافت‌هاي ناپايدار در اولويت برنامه‌هاي مديريت شهري قرار دارد.
محمدباقر قاليباف، شهردار تهران در اين باره مي‌گويد: «وجود بافت‌هاي فرسوده و ناپايدار از يكسو و از سوي ديگر سبك زندگي‌اي كه در اين بافت‌ها ريشه دوانده از جمله عوامل تاثيرگذار در بروز آسيب‌ها و معضلات اجتماعي است. به همين خاطر با اجراي طرح‌هاي مجرك توسعه ضمن احياي كالبد اين محله‌ها بايد شيوه زندگي شهروندان را در اين محدوده تغيير دهيم.»
هرچند احياي بافت فرسوده و ناپايدار در پايتخت و ساير شهرهاي كشور يكي از چشم‌اندازهايي است كه در برنامه توسعه دوم، سوم، چهارم و پنچم توسعه ديده شده است اما عدم همكاري 31 دستگاه مسئول در اين حوزه در 8 سال گذشته باعث شد تا در اين ميان تنها سياست‌هاي تشويقي مديريت شهري تهران راهگشايي براي حل اين معضل در پايتخت شود. اين اتفاق در شرايطي در كشور و به ويژه شهر تهران روي مي‌داد كه در دو دولت گذشته مسئولان دولتي به‌دنبال اجراي طرح مسكن مهر براي بازگرداندن ثبات به بازار آشفته مسكن بودند. طرحي كه اكنون بعد از گذشت هشت سال به اعتقاد كارشناسان اقتصادي و شهري نه تنها وعده خانه‌دار شدن خانه‌به‌دوشان پايتخت‌نشين را برآورده نكرد، بلكه هزينه‌هاي گزافي را روي دست دولت يازدهم گذاشت به‌گونه‌اي كه براي اتمام اين پروژه 100ميليارد تومان ديگر بودجه لازم است.
هزينه‌هايي كه اكنون مسئولان دولت جديد را به اين نتيجه رسانده است كه طرح مسكن مهر شكست خورده است. اما روي ديگر اين مسئله تاكيد قوانين بالادستي درخصوص هزينه 10 درصد از بودجه مسكن مهر و مسكن ويژه جوانان در احياي بافت‌هاي فرسوده كلانشهرها بود.
به‌رغم اين تاكيد قانوني دولت گذشته ارائه طرح مسكن ويژه را فرار رو به جلو براي عدم اختصاص 10 درصد از بودجه مسكن مهر به احياي بافت‌هاي فرسوده تهران اجرايي كرد. طرحي كه اكنون به مانند طرح مسكن مهر متوقف شده است. با وجود مشكلاتي كه طرح‌هاي دولت گذشته در زمينه تامين مسكن مردم به‌دنبال داشت،اما كارشناسان شهري پيش‌بيني مي‌كردند كه دولت يازدهم اهتمام ويژه‌اي به احياي بافت‌هاي فرسوده تهران و ساير كلانشهرهاي كشور داشته باشند.
اما اين انتظار نيز برآورده نشد چرا كه ارائه طرح مسكن اجتماعي آن هم در زمين‌هاي دولتي از يكسو و از سوي ديگر عدم توجه دولت به تامين بودجه احياي بافت فرسوده در لايحه بودجه سال 93 نشان داد كه دولت جديد حداقل براي سال آينده برنامه خاصي در اين زمينه نداشته و تنها به فكر اجرايي كردن طرح ساخت مسكن اجتماعي است.
جاي خالي بودجه بافت فرسوده در لايحه سال 93
مسكن مهر مانند طرح ساخت مونوريل يكي از همان روياهايي بود كه دولت گذشته اجراي آن را به نفع قشر آسيب‌پذير مي‌دانست اما در عمل اين طرح شيريني خانه‌دار شدن را به كام اقشار كم درآمد تلخ كرد. به همين خاطر عباس آخوندي وزير راه و شهرسازي دولت يازدهم نه تنها اين طرح را شكست خورده دانست بلكه اجراي طرح مسكن اجتماعي را با همكاري شهرداري‌ها طرحي جهت حل مشكل مسكن دانست.
مسئله‌اي كه علي نعمت چهاردولي، عضو كميسيون عمران مجلس نيز به آن اشاره مي‌كند و مي‌گويد: «وزير راه و شهرسازي نيز به ادامه طرح مسكن مهر معتقد است اما نه در همين شكل و قالب فعلي، بلكه با رويكرد جديدي به نام مسكن اجتماعي كه اين امر طبيعي به نظر مي‌رسد.»
اما مسئله‌اي كه وزير راه و شهرسازي در برنامه‌هاي آتي دولت به آن اشاره نكرد، اين بود كه تفاوت اين طرح با طرح مسكن مهر كه به‌رغم تاكيدات قانوني هيچ‌گاه در بافت‌هاي فرسوده اجرايي نشد، چه خواهد بود. از همه مهم‌تر اينكه در زمينه بهسازي بافت‌هاي فرسوده وزير ذي‌ربط تنها وعده اعطاي تسهيلات بانكي تا سقف 20 ميليون تومان را به شهروندان ساكن در بافت‌هاي فرسوده مي‌دهد آن هم در شرايطي كه هزينه ساخت يك خانه حداقل 100 متري براي مالك 100 ميليون تومان تمام مي‌شود و اگر هزينه‌هاي جانبي مانند تورم و ارزش افزوده را هم به اين مبلغ اضافه كنيم بيشتر خواهد شد. اما مسئله اصلي اينجاست در شرايطي وزير راه و شهرسازي وعده اعطاي تسهيلات بانكي را به شهروندان مي‌دهد كه حتي در لايحه بودجه سال آينده نه تنها رديف بودجه‌اي براي احياي بافت‌هاي فرسوده تعريف شده بلكه رديف بودجه‌اي اين تسهيلات نيز به صورت شفاف عنوان نشده است.
آنچه در لايحه بودجه سال آينده مشهود است در نظر گرفتن بودجه 433 ميليارد توماني شركت عمران بهسازي براي اجراي طرح مسكن اجتماعي در كشور است. طرحي كه قرار است در زمين‌هاي دولتي و در قالب واحدهاي ساختماني 30 تا 50 متري در كلانشهرها ساخته و به متقاضيان اجاره داده شود. در اين طرح قرار نيست كه كسي خانه‌دار شود.
طرحي براي اجرا در زمين‌هاي دولتي
كارشناسان اقتصادي و شهري اعتقاد دارند يكي از مهم‌ترين مسائل روز جامعه مسئله تامين مسكن، كنترل قيمت آن و توجه به نياز مسكن اقشار كم درآمد است. مسئله‌اي كه بدون توجه به ويژگي‌هاي چند بعدي آن نمي‌توان به راهكاري مناسب براي حل نمودنش دست يافت.
از اين رو ارائه هرگونه طرحي از سوي دولت‌ها جهت مديريت مسكن و بازار آن مي‌تواند توجهات زيادي را به خود جلب كند. اين روزها بحث طرح مسكن اجتماعي به جاي طرح مسكن مهر شنيده مي‌شد. طرح مسكن مهري كه ضرورت بازنگري در اجراي آن بر هيچ‌كس پوشيده نبود.
اما ارائه طرح مسكن اجتماعي نيز سوالات و ابهامات زيادي را براي افكار عمومي به‌دنبال دارد. نخست آنكه مسكن اجتماعي به چه معناست؟ مكان‌يابي اجراي طرح مسكن اجتماعي چگونه است؟ نحوه تامين منابع مالي طرح چگونه است؟ مدل مشاركت مردم تهران چيست؟ مخاطبان اصلي طرح كدامند؟تاثير آن بر كنترل قيمت مسكن چيست؟ و ده‌ها سوال اين چنيني كه هنوز طراحان اين طرح نتوانسته‌اند به تك‌تك اين سوالات پاسخ شفاف و درستي بدهند.
تجربه‌هاي جهاني ساخت مسكن اجتماعي در كشورهاي همسايه نشان مي‌دهد كه مسكن اجتماعي مسكني است كه روي زمين‌هاي دولتي از سوي حكومت‌هاي محلي يا همان شهرداري‌ها ساخته مي‌شود و نهادهاي حمايتي اجتماعي نيز در ساخت و معرفي گروه‌هاي هدف براي دريافت اين واحدها با دولت و شهرداري‌ها همكاري مي‌كنند.
عليرضا جعفري، مديرعامل سازمان نوسازي شهر تهران اعتقاد دارد كه حتي اين تعريف چند نكته كليدي را در برمي گيرد. او در اين باره مي‌گويد: «نخست اينكه اين نوع مسكن روي زمين‌هايي كه مالكيت آن براي دولت است، ساخته مي‌شود. در همين بخش نخست چند مسئله مطرح مي‌شود. به عنوان مثال چرا روي زمين‌هاي دولتي؟ مهم‌ترين دليل آن اين است كه عمده قيمت مسكن به واسطه قيمت عرصه است كه دولت‌ها تلاش مي‌كنند با استفاده از عرصه در اختيار خود قيمت تمام شده مسكن را پايين آورند. دومين مسئله اين است كه عرصه آزاد قابل ساخت مسكن در كلانشهر‌هايي همچون تهران به چه ميزان وجود دارد؟ آيا اين طرح همانند طرح مسكن مهر به حاشيه شهرها منتقل مي‌شود؟ راهكار جلوگيري از انتقال طرح به حاشيه شهرها چيست؟»
ناديده گرفتن ظرفيت بافت فرسوده در طرح‌هاي دولتي
اما دومين مسئله‌اي كه در تعريف مسكن اجتماعي شفاف نشده اين است كه مجري طرح را حكومت‌هاي محلي (شهرداري ها) به نمايندگي از دولت معرفي مي‌كند. اين بدين معناست كه دولت متصدي اجراي طرح است. آيا تصدي گري دولت در اين امر براساس تجربيات گذشته امري معقول است؟
مديرعامل سازمان نوسازي شهر تهران اما درباره سومين نكته اين طرح توضيح مي‌دهد: «سومين نكته گروه‌هاي هدف اين طرح است. به‌طور واقعي مسكن در ايران به دليل ساختار كلان اقتصاد تبديل به يك كالاي سرمايه‌اي با ارزش شده و به عنوان دارايي در سبد خانوار شناسايي شده است. متقاضيان اين كالاي سرمايه‌اي به دو گروه عمده تقسيم مي‌شوند. متقاضيان مسكن به عنوان متقاضاي كالاي سرمايه‌اي و متقاضيان مصرفي يا تقاضاي واقعي كه گروه هدف مورد اشاره در تعريف در گروه متقاضيان واقعي و مصرف‌كنندگان قرار دارند. اين دسته از متقاضيان گونه‌بندي‌هاي مختلفي دارند، گونه اول آن دسته از مردم هستند كه توانايي خريد مسكن را با درآمد خود دارند و نياز به استفاده از تسهيلات و حمايت دولت ندارند. دسته دوم مردمي هستند كه به صورت تركيبي توان خريد مسكن را دارند يعني بخشي از درآمد خود و بخشي از تسهيلات دولتي. دسته سوم آن گروهي از مردم هستند كه در دهك‌هاي پايين جامعه هستند و نياز مند حمايت دولتي به صورت صد در صد جهت تامين مسكن هستند. دسته سوم به صورت مستقيم به عنوان گروه هدف مسكن اجتماعي شناخته مي‌شوند.»
نكته‌اي كه به نظر مي‌رسد طراحان مسكن اجتماعي به آن نپرداخته‌اند، اين است كه در طرح مسكن اجتماعي نهادهاي عمومي مثل شهرداري‌ها به اجاره داري واحدهاي توليد شده به دهك‌هاي پايين درآمدي اقدام مي‌كنند. اين طرح در دهه 70 به صورت اجاره به شرط تمليك با اقساط طولاني مدت 15 ساله مطرح شد. اما در كشوري مثل ايران كه زمين و مسكن به صورت دارايي با ارزش تبديل شده‌اند جاذبه‌اي براي اجاره واحدها نيست و خانوارها بيشتر به‌دنبال مالكيت هستند تا اجاره. همچنين هزينه نگهداري اين واحدها كه به صورت اجاره‌اي در اختيار اجاره نشين قرار مي‌گيرد براي دولت‌ها بسيار بالاست.
عليرضا جعفري شيوه تامين منابع مالي و نحوه مشاركت عموم مردم در اين طرح را يكي ديگر از مسائلي مي‌داند كه بايد قبل از اجراي اين طرح به صورت شفاف مشخص شود. او در اين‌باره تاكيد مي‌كند: «با توجه به شرايط اقتصادي امروز جامعه بدون احتساب قيمت عرصه هزينه ساخت يك متر مربع بناي با كيفيت به صورت خالص حدود ده ميليون ريال خواهد بود. طبق آمار و اطلاعات موجود، متقاضيان واقعي كه گروه هدف اين طرح هستند، براساس هرم سني جمعيت، ازدواج‌هاي صورت گرفته، توانايي اقتصادي از نظر درآمدي حدود 30 درصد تقاضاي واقعي مسكن را تشكيل مي‌دهد. توليد مسكن براي اين تعداد خانوار با هزينه‌هاي ذكر شده احتياج به نقدينگي و اعتبار بالايي دارد كه در بودجه سال 93 اشاره‌اي به آن نشده است.» او همچنين يادآور مي‌شود: «همچنين توجه به مسائلي چون نحوه اجراي پروژه‌ها، استفاده از تكنولوژي‌هاي نوين در بحث صنعتي‌سازي، ساخت كيفي بناها، ساخت مسكن داراي هويت معماري اسلامي ايراني، توليد انبوه، سريع و ارزان مسكن بسيار ضروري است كه تاكنون جزئيات طرح منتشر نشده و نمي‌توان آن را ارزيابي كرد. اما آنچه از طرح مشخص است اين است كه دولت در كلانشهر‌هايي همچون تهران با محدوديت اراضي آزاد جهت ساخت مسكن مواجه است.»
اما مسئله مهم ديگري كه در طرح مسكن اجتماعي مغفول مانده عدم توجه دولت به احياي بافت‌هاي فرسوده و ناپايدار شهر تهران است. در شرايطي دولت جديد اجراي اين طرح را آن هم در زمين‌هاي دولتي پيشنهاد مي‌دهد كه دولت گذشته نيز طرح مسكن مهر را در زمين‌ها و اراضي‌اي خارج از محدوده تهران اجرايي كرد. شباهت اين دو طرح در اين است كه طراحان اين ايده نيز به مسئله احياي بافت‌هاي فرسوده با اجراي طرح‌هاي اين چنيني اعتقادي ندارد.
عليرضا جعفري با تاييد اين مسئله مي‌گويد: «به‌رغم آنكه اكنون بيش از 32 هزار هكتار بافت فرسوده در تهران وجود دارد كه بايد دولت به عنوان متولي احياي بافت فرسوده به همراه 31 سازمان ديگر برنامه‌هاي مدوني را براي بهسازي آن داشته باشد، عملا طرح مسكن اجتماعي نيز نشان مي‌دهد كه با اجراي آن بار ديگر احياي بافت فرسوده به عنوان يك وظيفه قانوني به حاشيه برده مي‌شود در صورتي كه بافت‌هاي فرسوده به دليل بهره‌مندي از مكانيسم معاوضه براي ساكنان و مالكان بافت‌هاي فرسوده كه عمدتا جزء گروه‌هاي هدف طرح مسكن اجتماعي هستند از يكسو و از سوي ديگر فرسودگي بناهايي كه در آنها ساكن هستند به عنوان يك تهديد بالقوه و مسئله فوق استراتژيك پتانسيل‌هاي بيشتري جهت خانه‌دار كردن اقشار كم درآمد، ايجاد تعادل در بازار مسكن، تمركز بر بازيابي هويت معماري اسلامي- ايراني در كلانشهرها و هدايت منابع ملي در قالب طرح پولي با همكاري وزارت اقتصاد، بانك مركزي و وزارت راه و شهرسازي و شهرداري‌ها را دارد. مسئله‌اي كه به نظر مي‌رسد در دولت جديد نيز به فراموشي سپرده شده است.»
آيا اين طرح به كانون بحران‌هاي اجتماعي تبديل مي‌شود؟
آنطور كه محمد پژمان، معاون وزير راه و شهرسازي مي‌گويد، در طرح مسكن اجتماعي متوسط واحد مسكوني ۵۰متر است و براي خانوارهايي كه فرزند دارند به ۷۰متر مي‌رسد، اما الان واحدهاي مسكن مهر ۹۰متر مربع وسعت دارند. او در مقايسه تفاوت‌هاي مسكن مهر و اجتماعي نيز يادآور مي‌شود: «در مسكن مهر به‌جز وام مابقي هزينه‌ها را متقاضيان مي‌دهند اما در مسكن اجتماعي اين طور نيست، بلكه واحدها متناسب با وسع درآمد خانوار قيمت‌گذاري شود و حداكثر با ۴۰درصد از سهم درآمد آنها امكان سكونت پيدا كنند.»
اما كارشناسان اقتصادي بر اين باورند كه در نهايت مسكن اجتماعي دولت را مجبور به پرداخت هزينه بازسازي در آينده مي‌كند. تهيه مسكن فقط براي سه دهك پايين اگرچه خوب است اما آيا دهك‌هاي چهار تا هفت توانايي تامين مالي هزينه سرسام آور مسكن را دارند؟ با فرض اينكه دولت بتواند براي ساخت سالانه ۵۰ هزار واحد مسكن اجتماعي ۵۰ متري برنامه‌ريزي كرده و كار اجرايي آن را آغاز كند. با احتساب مشاعات اين واحدها هر واحد مسكن اجتماعي حدود ۸۰ متر مربع مساحت خواهد داشت، به عبارت ديگر براي ساخت ۵۰ هزار خانه اجتماعي چهار ميليون مترمربع زمين نياز است.حال اگر هزينه ساخت هر مترمربع را با شرط عوارض صفر درصدي شهرداري ۵۰۰هزار تومان در نظر بگيريم، دولت بايد حدود ۲۰۰۰ ميليارد تومان براي ساخت سالانه ۵۰ هزار واحد مسكن اجتماعي هزينه كند. البته خدمات زيربنايي و روبنايي اين واحدها نيز حداقل ۵۰۰ ميليارد تومان خرج روي دست دولت خواهد گذاشت، بنابراين ۵۰ هزار خانه اجتماعي حدود ۲۵۰۰ ميليارد تومان پول مي‌خواهد.
اين درحالي است كه با همين رقم ۱۰۰ هزار مسكن مهر ساخته شده است، طرحي كه شماري از مسئولان كنوني وزارت راه و شهرسازي آن را «كانون بحران‌هاي اجتماعي» آينده مي‌دانند و هشدارهاي فراواني درخصوص تبعات اجتماعي آن داده و مي‌دهند.
منبع: تهران امروز
